CinecittàDue è stato il futuro. Oggi è diventato una domanda aperta.

Inaugurato nel 1988, dopo un progetto avviato nel 1984, il centro commerciale di viale Palmiro Togliatti è stato uno dei simboli della modernizzazione commerciale di Roma. Per molti residenti del quadrante sud-est ha rappresentato per anni un luogo di acquisto, incontro, passeggio e consumo urbano. Un centro commerciale dentro la città, non ai margini della città.

Oggi, però, CinecittàDue è anche un caso emblematico di crisi del retail tradizionale. La riduzione del numero dei negozi, il calo della frequentazione, il peso degli spazi sfitti, il concordato preventivo della società collegata al centro e il piano di rilancio annunciato dalla proprietà trasformano questa vicenda in un dossier di economia urbana.

Il punto non è soltanto stabilire se CinecittàDue sia “in crisi” o “in rilancio”. Il punto vero è capire se un grande contenitore commerciale nato negli anni Ottanta possa ancora avere una funzione nella Roma di oggi.

Perché CinecittàDue è un caso urbano

CinecittàDue non è un centro commerciale qualunque. È un asset urbano collocato in un quadrante densamente abitato, lungo un asse commerciale e residenziale strategico come la Tuscolana, a ridosso di Cinecittà e dentro un territorio che ha sempre avuto una forte identità popolare, produttiva e commerciale.

La sua crisi non riguarda solo i bilanci di una società privata. Riguarda anche il modo in cui Roma affronta la trasformazione dei propri spazi commerciali maturi.

Negli ultimi vent’anni il commercio è cambiato radicalmente. I centri commerciali di prima generazione hanno perso parte della loro forza attrattiva. L’e-commerce ha eroso molte categorie merceologiche. I grandi mall più recenti hanno attirato brand, ristorazione, cinema, intrattenimento e servizi. I consumatori non cercano più soltanto negozi, ma esperienze, comodità, food, tempo libero, servizi alla persona, prossimità.

Dentro questo scenario, CinecittàDue è diventato un laboratorio urbano involontario: mostra cosa accade quando un modello commerciale nato come innovazione comincia a non bastare più.

La storia: dal simbolo della modernità commerciale alla fase critica

Il progetto di CinecittàDue nasce nel 1984 e il centro viene inaugurato nel 1988. La struttura si sviluppa su circa 20.600 metri quadrati e nasce con oltre 120 negozi, diventando uno dei primi grandi riferimenti commerciali moderni della Capitale. Le informazioni di base disponibili indicano inoltre che, negli anni recenti, il numero degli esercizi attivi sarebbe sceso a circa 76, segnalando una contrazione rilevante dell’occupazione commerciale.

Questo passaggio è decisivo. La storia di CinecittàDue non è quella di un centro nato debole, ma di un centro nato forte e poi progressivamente esposto a una competizione sempre più dura.

Negli anni Novanta e nei primi anni Duemila, il centro ha mantenuto un ruolo importante nel quadrante. Poi il contesto è cambiato: nuovi poli commerciali, nuove abitudini di acquisto, crisi economiche, pandemia, aumento dei costi di gestione, maggiore selettività dei brand e trasformazione della domanda.

Il risultato è stato un lento spostamento da luogo di attrazione a luogo da riposizionare.

I numeri essenziali del dossier

Questi dati mostrano la natura del problema: CinecittàDue non è un piccolo spazio commerciale in declino, ma un grande contenitore urbano con una storia, un valore immobiliare, una funzione territoriale e una procedura finanziaria delicata.

Proprietà e società: il ruolo del gruppo Toti

Secondo le informazioni disponibili, l’immobile e il centro commerciale risultano riconducibili alla Silvano Toti Holding, tramite la società Cinecittà Centro Commerciale S.r.l.. La società avrebbe registrato nel 2021 un fatturato di circa 7,2 milioni di euro e un utile positivo, ma negli anni successivi il quadro si sarebbe complicato fino alla procedura di concordato preventivo.

Questo elemento è importante perché dimostra che CinecittàDue non è un immobile privo di interlocutore. Esiste una proprietà strutturata, riconducibile a un gruppo immobiliare noto, e questo rende ancora più rilevante la domanda sul progetto futuro.

La questione non è solo “di chi è CinecittàDue?”. La questione è: quale strategia ha oggi la proprietà per trasformare un centro commerciale storico in un asset urbano ancora competitivo?

La crisi commerciale: meno negozi, meno attrattività, più spazi vuoti

La riduzione del numero di negozi è uno dei segnali più evidenti della crisi.

Un centro commerciale vive di equilibrio. Ogni negozio chiuso non rappresenta solo una perdita di canone: riduce l’attrattività complessiva, indebolisce il percorso del cliente, crea vuoti visivi, peggiora la percezione di sicurezza e abbassa la fiducia degli altri operatori.

Quando gli spazi vuoti diventano molti, il rischio è l’effetto domino. Meno negozi portano meno visitatori. Meno visitatori rendono più difficile attrarre nuovi tenant. Nuovi tenant più deboli riducono il posizionamento del centro. Il centro perde identità. I clienti smettono di considerarlo una destinazione.

Questo è il cuore del problema di CinecittàDue: non basta riempire qualche locale. Serve ricostruire una ragione per andarci.

Il concordato preventivo: la crisi entra nella dimensione finanziaria

Il passaggio più rilevante del dossier è la procedura di concordato preventivo relativa a Cinecittà Centro Commerciale S.r.l., indicata come procedura n. 973/2024 presso il Tribunale di Roma. Secondo le informazioni disponibili, la procedura avrebbe l’obiettivo di garantire continuità aziendale ed evitare uno scenario fallimentare.

Questo cambia completamente la lettura del caso.

Finché si parla di negozi chiusi, si può pensare a una normale difficoltà commerciale. Quando entra in gioco un concordato preventivo, la questione diventa più profonda: riguarda debiti, creditori, valore dell’immobile, sostenibilità dei flussi, canoni, continuità aziendale e capacità del centro di generare cassa nel tempo.

In altre parole, CinecittàDue non deve soltanto tornare gradevole o più moderno. Deve dimostrare di poter sostenere economicamente il proprio piano di ristrutturazione.

È qui che il dossier assume pienamente una dimensione d’inchiesta.

Il paradosso del rilancio: restyling annunciato e concordato

Negli ultimi anni è stato indicato un piano di rilancio da circa 10 milioni di euro, con interventi di riqualificazione degli spazi, nuovo posizionamento commerciale e ristrutturazione del centro.

La domanda centrale è: perché, nonostante il piano di rilancio, si arriva al concordato?

Le ipotesi possibili sono diverse.

La prima è che il restyling sia stato insufficiente rispetto alla profondità della crisi commerciale. Un miglioramento estetico può aiutare, ma non basta se non cambia il mix di funzioni, se non arrivano nuovi operatori forti e se non cresce la frequentazione.

La seconda è che il problema finanziario fosse già troppo rilevante per essere risolto solo con una ristrutturazione fisica.

La terza è che il mercato retail del quadrante non abbia reagito come previsto, o che la concorrenza di altri poli commerciali abbia continuato a erodere domanda e attrattività.

Il punto critico è questo: un restyling non è automaticamente una rigenerazione.

La rigenerazione richiede un nuovo ruolo urbano. Il restyling migliora l’aspetto. La rigenerazione cambia la funzione.

L’arrivo di nuovi operatori: segnale di rilancio o presidio difensivo?

Tra gli elementi recenti citati nelle informazioni disponibili vi è l’arrivo di un nuovo supermercato Pewex in spazi precedentemente chiusi. Questo viene interpretato come un segnale positivo in un contesto di difficoltà, ma non risolve da solo la questione complessiva.

Un supermercato può riportare frequenza quotidiana. Può aumentare il passaggio. Può ridare una funzione utile al centro. Ma il vero tema è capire se questo traffico si trasferisca anche agli altri negozi, se aumenti la permanenza media, se riduca la percezione di vuoto e se aiuti ad attrarre nuovi tenant.

Un’ancora alimentare è importante, ma non basta. Il futuro di CinecittàDue non può poggiare solo su un supermercato. Deve poggiare su un progetto commerciale e urbano più ampio.

Il lavoro invisibile: appalti, servizi e tenuta sociale

La crisi di un centro commerciale non riguarda soltanto proprietà, banche e negozianti. Coinvolge anche lavoratori degli appalti, addetti alle pulizie, manutentori, vigilanza, fornitori, piccole imprese, famiglie.

Secondo le informazioni disponibili, nel 2024 sarebbe emersa anche una vertenza relativa agli addetti al servizio di pulizia, con stato di agitazione sindacale per ritardi nei pagamenti degli stipendi.

Questo passaggio è importante perché mostra la dimensione sociale della crisi. Quando un grande contenitore commerciale entra in difficoltà, l’impatto si propaga lungo tutta la filiera: non solo chi affitta un negozio, ma anche chi lavora nei servizi meno visibili.

Per Roma Economia Urbana questo è un punto decisivo: la crisi degli immobili commerciali è anche crisi del lavoro urbano.

CinecittàDue e il Municipio VII: un asset privato con impatto pubblico

CinecittàDue è un asset privato, ma il suo impatto è pubblico.

Si trova in un quadrante popoloso, attraversato da flussi quotidiani, servito da infrastrutture, vicino a luoghi identitari come Cinecittà e inserito in una zona dove il commercio ha sempre avuto una funzione sociale oltre che economica.

Se un centro commerciale di queste dimensioni perde attrattività, non si indebolisce solo un’impresa. Si indebolisce un pezzo di città.

Gli effetti possono essere molteplici:

• aumento della percezione di degrado;

• riduzione del presidio sociale;

• perdita di occupazione diretta e indiretta;

• minore attrattività dell’area;

• indebolimento della rete commerciale;

• sottoutilizzo di parcheggi, accessi e superfici;

• trasformazione di un luogo riconosciuto in un grande vuoto urbano.

È per questo che il futuro di CinecittàDue non può essere trattato solo come una questione immobiliare. È anche una questione di politica urbana.

Che cosa potrebbe diventare CinecittàDue

Il destino di CinecittàDue non deve necessariamente essere quello di tornare a essere il centro commerciale degli anni Novanta. Quel modello appartiene a un’altra fase del consumo urbano.

La domanda più interessante è un’altra: CinecittàDue può diventare una nuova infrastruttura urbana di prossimità?

Le direzioni possibili sono diverse.

Servizi quotidiani

Supermercato, farmacia, servizi sanitari leggeri, diagnostica, fisioterapia, sportelli, servizi alla famiglia e alla persona potrebbero rafforzare la frequenza quotidiana.

Food e ristorazione

La ristorazione non dovrebbe essere solo accessoria, ma diventare una ragione autonoma di visita, soprattutto nelle fasce serali e nei fine settimana.

Cultura e identità Cinecittà

Il nome Cinecittà è un patrimonio. Eventi, mostre, attività legate al cinema, all’audiovisivo, alla formazione creativa e alla memoria del quartiere potrebbero dare al centro una differenziazione forte.

Formazione e lavoro

Aule, coworking, laboratori, corsi, orientamento professionale, spazi per imprese locali e startup potrebbero trasformare parte degli spazi vuoti in luoghi produttivi.

Temporary store e commercio locale

Invece di inseguire solo grandi catene, CinecittàDue potrebbe diventare anche piattaforma per artigiani, operatori indipendenti, editoria, design, vintage, mercati tematici e produzioni locali.

La sfida è passare da “centro dove si comprano cose” a “luogo dove si svolgono funzioni urbane”.

I tre scenari futuri

Scenario 1 — Rilancio reale

Il restyling viene completato, i nuovi operatori aumentano, gli spazi sfitti diminuiscono, il centro ritrova un’identità e torna ad attrarre flussi significativi. È lo scenario migliore, ma richiede una gestione molto attiva e un mix commerciale aggiornato.

Scenario 2 — Sopravvivenza controllata

Il centro resta aperto, alcune ancore garantiscono passaggio, ma la galleria non recupera pienamente forza. CinecittàDue continua a funzionare, ma come asset fragile, con equilibrio economico delicato e attrattività limitata.

Scenario 3 — Grande vuoto urbano

Il rilancio non produce risultati sufficienti, gli spazi sfitti restano visibili, i flussi non crescono e la percezione pubblica peggiora. È lo scenario più rischioso per il quadrante: un grande contenitore storico che perde funzione e diventa problema urbano permanente.

Perché questa vicenda riguarda tutta Roma

CinecittàDue è un caso specifico, ma il tema è generale.

Roma ha molti immobili commerciali, direzionali e misti nati in fasi diverse della sua crescita urbana. Alcuni sono ancora forti. Altri devono essere ripensati. Altri rischiano di diventare spazi sottoutilizzati.

La città non può permettersi di consumare nuovo suolo e, allo stesso tempo, lasciare indebolire grandi contenitori già costruiti, serviti e riconoscibili.

Il futuro di Roma passa anche da qui: dalla capacità di riconvertire, rifunzionalizzare e rigenerare ciò che esiste già.

CinecittàDue può diventare un caso positivo di trasformazione urbana. Oppure può diventare il simbolo di una città che non riesce a ripensare i propri spazi maturi.

La differenza dipenderà da tre fattori: trasparenza, progetto e capacità gestionale.

Le domande pubbliche alla proprietà e alle istituzioni

Il futuro di CinecittàDue non riguarda solo la proprietà del centro commerciale. Riguarda anche commercianti, lavoratori, fornitori, residenti, Municipio VII e l’intero quadrante Tuscolano-Cinecittà.

Per questo, accanto ai dati disponibili, restano alcune domande pubbliche a cui sarebbe utile dare risposta.

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