Questo dossier si pone una domanda scomoda: il centro storico è stato riqualificato per i cittadini o ottimizzato per i flussi?
Perché il Giubileo non è stato solo un evento religioso. È stato un acceleratore urbano.
Ha portato fondi, commissariamenti, deroghe, cantieri, scadenze, inaugurazioni, piazze rifatte, assi pedonali, sottopassi, arredi, pavimentazioni, illuminazione, segnaletica, interventi sui luoghi sacri, percorsi per pellegrini, sistemazioni davanti a stazioni, basiliche e nodi monumentali.
Roma si è rifatta perché doveva presentarsi pronta.
Ma una città non si giudica il giorno dell’inaugurazione.
Si giudica dopo.
Quando passano le telecamere.
Quando finiscono i nastri tagliati.
Quando i pellegrini tornano a casa.
Quando le piazze nuove devono essere pulite, mantenute, controllate, illuminate, protette, attraversate e vissute.
Quando il cantiere diventa manutenzione ordinaria.
La domanda del dossier è questa: il Giubileo ha prodotto qualità urbana o ha reso più efficiente la città temporanea?
Il Giubileo come acceleratore urbano
Il programma degli interventi per il Giubileo 2025 ha assunto dimensioni molto superiori alla semplice gestione di un evento religioso. Roma Capitale indica, dopo gli aggiornamenti del programma dettagliato, 337 interventi per un valore complessivo di 4,3149 miliardi di euro, di cui 1,7738 miliardi di fondi giubilari e 2,5411 miliardi di altri finanziamenti disponibili. Il Programma Accoglienza risulta composto da 101 azioni per 570 milioni di euro. Fonte: Roma Capitale, programma interventi Giubileo 2025.
Questi numeri dicono una cosa precisa: il Giubileo è stato una macchina di trasformazione urbana.
Non solo liturgie, pellegrinaggi e accoglienza.
Ma cantieri, strade, piazze, mobilità, sicurezza, decoro, patrimonio, percorsi, stazioni, illuminazione, arredo urbano, accessibilità.
Il punto politico non è se le opere fossero necessarie. Molte lo erano.
Il punto è capire a quale modello di città servono.
Una riqualificazione può migliorare la vita quotidiana dei residenti.
Può facilitare i percorsi dei pellegrini.
Può aumentare il valore commerciale di un’area.
Può rendere più attrattivi gli affitti brevi.
Può ordinare i flussi turistici.
Può migliorare la reputazione internazionale della città.
Può restituire spazio pubblico.
Può anche preparare meglio il centro a essere consumato.
La riqualificazione non è mai neutra.
Piazza Pia: la grande soglia tra Roma e il Vaticano
Piazza Pia è diventata l’opera simbolo del Giubileo.
L’intervento ha separato i flussi pedonali da quelli veicolari, creando continuità tra Castel Sant’Angelo, via della Conciliazione e San Pietro. È una trasformazione potente: il traffico viene interrato, l’asse monumentale si apre, il pellegrino cammina, la scena urbana diventa più leggibile.
Ma proprio perché è potente, va interrogata.
Piazza Pia è una piazza o una soglia?
È spazio pubblico quotidiano o corridoio monumentale?
È luogo da vivere o dispositivo di attraversamento?
È stata costruita per i residenti di Borgo e Prati o per i flussi verso San Pietro?
Chi la pulisce dopo i picchi?
Chi la presidia nelle ore morte?
Chi impedisce che diventi solo fondale fotografico?
Chi ne sostiene la manutenzione ordinaria?
La grande opera non finisce quando viene aperta.
Inizia quando deve funzionare tutti i giorni.
E qui si apre il punto decisivo: una piazza rifatta non è automaticamente una piazza restituita alla città.
Via Ottaviano e Piazza Risorgimento: riqualificazione o acceleratore commerciale?
Via Ottaviano e Piazza Risorgimento rappresentano uno dei laboratori più delicati del Municipio I.
Qui si incontrano Prati, Vaticano, metropolitana, commercio, residenti, pellegrini, turisti, guide, ristorazione, taxi, NCC, bus, affitti brevi e flussi pedonali continui.
Roma Capitale ha comunicato la conclusione della riqualificazione di Piazza Risorgimento nel dicembre 2024, con un’area resa al 75% pedonale. La Società Giubileo 2025 ha definito via Ottaviano un “prototipo” di riqualificazione urbana, richiamando il modello come esempio replicabile.
La parola “prototipo” è fondamentale.
Un prototipo non è solo un’opera. È una proposta di città.
Ma quale città propone?
Una città più pedonale?
Una città più turistica?
Una città più commerciale?
Una città più ordinata?
Una città più costosa?
Una città più accessibile ai residenti?
Una città più attrattiva per rendita immobiliare e attività ad alta rotazione?
La pedonalizzazione può restituire spazio alle persone.
Ma può anche aumentare la pressione del consumo.
Una strada più bella può migliorare la vita di chi ci abita.
Ma può anche diventare più appetibile per turismo, affitti brevi, food retail, souvenir, ristorazione veloce e commercio orientato al passaggio.
La domanda non è se via Ottaviano sia migliorata.
La domanda è: chi beneficia maggiormente di quel miglioramento?
Piazza dei Cinquecento: rifare Termini non basta
Piazza dei Cinquecento è il fronte più difficile.
Perché non è soltanto una piazza. È il volto pubblico di Termini.
È stazione, taxi, bus, pendolari, turisti, valigie, marginalità, sicurezza, commercio, transito, orientamento, rifiuti, bivacchi, flussi, lavoro, attesa, partenza, arrivo.
La nuova Piazza dei Cinquecento è stata inaugurata nel gennaio 2025 come grande intervento di riqualificazione legato al Giubileo. Ma davanti a Termini una piazza nuova non si giudica solo dal disegno urbano. Si giudica dalla sua capacità di reggere il conflitto reale.
Una stazione non diventa sicura solo perché la piazza è stata rifatta.
Non diventa accogliente solo perché lo spazio è più ordinato.
Non diventa governata solo perché il cantiere è concluso.
Diventa migliore se è presidiata, leggibile, illuminata, pulita, attraversabile, collegata ai servizi sociali, capace di orientare chi arriva e di non scaricare il proprio carico sull’Esquilino.
Piazza dei Cinquecento pone la domanda più dura: la riqualificazione ha cambiato il funzionamento dell’area o solo la sua superficie?
Se il nuovo spazio non è accompagnato da sicurezza, sociale, pulizia, trasporto, orientamento e manutenzione, la piazza rifatta rischia di consumarsi rapidamente.
San Giovanni: la piazza-evento e la prova della manutenzione
Piazza San Giovanni in Laterano è un altro nodo decisivo.
La riqualificazione ha restituito centralità a una piazza simbolica, religiosa, civile e politica. Roma Capitale ha richiamato anche la necessità di regole per gli allestimenti, proprio per proteggere lo spazio riqualificato durante eventi e manifestazioni.
Questo è un punto essenziale.
Una piazza rifatta deve sopportare l’uso successivo.
Concerti.
Palchi.
Transenne.
Flussi.
Rifiuti.
Mezzi tecnici.
Calpestio.
Vandalismi.
Usura.
Pulizia.
Manutenzione.
La qualità urbana non è il giorno in cui la piazza viene restituita. È il modo in cui viene mantenuta dopo essere stata usata.
San Giovanni pone una domanda che vale per tutto il post-Giubileo: chi custodisce l’opera dopo l’inaugurazione?
Il cantiere ha una direzione lavori.
L’evento ha un organizzatore.
La manutenzione, spesso, ha responsabilità più diffuse.
E quando la responsabilità è diffusa, il degrado trova spazio.
La città rifatta non coincide con la città curata
Roma è stata rifatta in molti punti.
Ma una città rifatta non è automaticamente una città curata.
Rifare significa aprire un cantiere.
Curare significa mantenere.
Rifare significa spendere risorse straordinarie.
Curare significa garantire risorse ordinarie.
Rifare significa inaugurare.
Curare significa pulire, riparare, sostituire, vigilare, proteggere.
Rifare significa consegnare un’opera.
Curare significa impedirne il consumo rapido.
Il rischio del Giubileo è questo: Roma ha avuto la forza straordinaria del cantiere, ma deve ancora dimostrare la forza ordinaria della manutenzione.
Il cittadino non vive dentro il rendering.
Vive dentro l’uso quotidiano.
Una pavimentazione nuova si giudica quando deve resistere ai flussi.
Una fontana si giudica quando deve essere pulita.
Una piazza pedonale si giudica quando deve evitare abusivismo, bivacchi, occupazioni improprie e degrado.
Una strada riqualificata si giudica quando deve reggere residenti, turisti, merci, taxi, anziani, disabili e commercianti.
Il cantiere è temporaneo.
L’effetto urbano può essere permanente.
La manutenzione decide se quell’effetto sarà positivo o negativo.
Chi paga il dopo?
La domanda più importante è anche la meno spettacolare: chi paga il dopo?
Chi paga la manutenzione di Piazza Pia?
Chi paga il presidio di Piazza dei Cinquecento?
Chi paga la pulizia intensiva di via Ottaviano?
Chi paga la riparazione di pavimentazioni, sedute, verde, fontane, illuminazione, arredi?
Chi paga il deterioramento prodotto dai grandi flussi?
Chi paga i danni da eventi?
Chi paga il personale necessario a mantenere gli spazi nuovi?
Chi paga quando l’opera straordinaria entra nella gestione ordinaria?
Il Giubileo ha portato risorse straordinarie.
Ma la città vive di spese ordinarie.
E se la spesa ordinaria non è dimensionata alla nuova pressione, l’opera nuova invecchia presto.
Una città non è sostenibile se riesce a rifare ma non a mantenere.
Non è efficiente se inaugura e poi rincorre il degrado.
Non è moderna se produce piazze nuove senza bilanci di manutenzione chiari.
La vera prova del Giubileo non è l’opera completata.
È il costo del suo mantenimento.
Chi guadagna dalla riqualificazione?
Ogni riqualificazione produce benefici. Ma non li distribuisce in modo neutro.
Beneficia il pellegrino, che trova percorsi più chiari.
Beneficia il turista, che trova piazze più belle.
Beneficia il commercio, che lavora in spazi più attrattivi.
Beneficia la rendita immobiliare, che cresce dove lo spazio migliora.
Beneficia l’attività ricettiva, che vende meglio la prossimità a spazi riqualificati.
Beneficia l’affitto breve, che può valorizzare meglio l’esperienza urbana.
Beneficia l’immagine internazionale di Roma.
Beneficia il residente, se la qualità quotidiana migliora davvero.
Il problema è capire chi beneficia di più.
Perché una piazza più bella può anche aumentare la pressione.
Una strada più pedonale può attirare più consumo.
Un asse monumentale più leggibile può portare più flussi.
Un’area riqualificata può diventare più appetibile per affitti brevi.
Un quartiere più curato può diventare meno accessibile a chi ci viveva.
La riqualificazione può essere cura.
Ma può anche essere accelerazione del mercato.
La domanda politica è questa: le opere giubilari hanno migliorato la vita dei residenti o aumentato il valore economico del centro per chi lo usa temporaneamente?
Residenti: hanno sopportato i cantieri, ora devono ricevere qualità
Ogni cantiere chiede pazienza.
La chiede ai residenti, ai commercianti, ai pedoni, ai lavoratori, ai tassisti, agli autisti, ai fornitori, agli anziani, ai disabili, alle famiglie.
Rumori.
Polvere.
Transenne.
Deviazioni.
Percorsi allungati.
Ingressi difficili.
Consegne complicate.
Vendite ridotte.
Sosta impossibile.
Vie chiuse.
Tempi incerti.
La promessa implicita è semplice: dopo il sacrificio arriva un miglioramento.
Ma il miglioramento non può essere misurato solo con la foto dell’inaugurazione.
Il residente ha guadagnato silenzio o più flussi?
Ha guadagnato spazio o più consumo sotto casa?
Ha guadagnato servizi o solo più attrattività turistica?
Ha guadagnato sicurezza o solo una superficie più ordinata?
Ha guadagnato accessibilità o solo pavimentazioni più nuove?
Ha guadagnato una piazza o un corridoio per pellegrini?
Chi sopporta il cantiere deve poter beneficiare del dopo.
Altrimenti la riqualificazione diventa un patto tradito.
Commercianti: più flussi non significa automaticamente più qualità
Anche i commercianti hanno sopportato il cantiere.
In alcune aree i lavori possono aver ridotto accessibilità, visibilità, vendite, passaggi, carico e scarico, possibilità di accogliere clienti. Il dopo dovrebbe restituire valore.
Ma anche qui la questione è ambivalente.
Più flussi non significano necessariamente più qualità commerciale.
Possono aumentare il fatturato di alcune attività e penalizzarne altre.
Possono favorire consumo veloce e indebolire commercio di prossimità.
Possono attrarre catene, food retail, souvenir, servizi turistici.
Possono rendere più difficile la sopravvivenza delle attività ordinarie.
Possono trasformare la strada in un corridoio di passaggio più che in quartiere.
La domanda è: la riqualificazione rafforza il commercio che serve la città o quello che serve il flusso?
Nel Municipio I questa differenza è decisiva.
Accessibilità: più bello non significa più accessibile
Una città rifatta deve essere più accessibile.
Non solo più fotogenica.
Il post-Giubileo va misurato anche da qui: percorsi per disabili, anziani, bambini, persone con passeggini, residenti con mobilità ridotta, lavoratori, pedoni ordinari.
Una pavimentazione nuova non basta se resta difficile da percorrere.
Una piazza più ampia non basta se è invasa da flussi incontrollati.
Un asse pedonale non basta se non ci sono ombra, sedute, sicurezza, attraversamenti, manutenzione.
Una stazione riqualificata non basta se chi arriva non trova percorsi chiari e sicuri.
La bellezza urbana senza accessibilità è vetrina.
Il miglioramento vero è quello che rende la città più facile per chi ha meno forza.
La città-vetrina: il rischio più grande
Il Giubileo ha imposto a Roma di presentarsi bene. È comprensibile.
Una capitale mondiale, in un evento globale, non può arrivare impreparata.
Ma il rischio è la città-vetrina: spazi rifatti dove passa il visitatore, assi monumentali, ingressi urbani, piazze iconiche, percorsi giubilari, luoghi fotografati, stazioni, basiliche, scorci internazionali.
La città-vetrina non è falsa.
È parziale.
Mostra la parte che deve funzionare davanti agli occhi del mondo.
Ma il Municipio I non è solo la somma delle sue vetrine.
È anche vicoli laterali, condomini, portoni, marciapiedi minori, giardini trascurati, fermate autobus, strade non fotografate, piazze dopo l’evento, accessi di servizio, quartieri abitati, luoghi in cui il flusso si disperde.
La domanda è: Roma ha riqualificato il centro o solo i suoi percorsi più visibili?
Patrimonio storico: proteggere non significa solo restaurare
Il Municipio I è il territorio più delicato di Roma perché ogni intervento avviene dentro una stratificazione storica eccezionale.
Ma proteggere il patrimonio non significa solo restaurare, illuminare o riqualificare.
Significa governare l’uso che viene dopo.
Un sagrato restaurato può essere danneggiato da eventi mal gestiti.
Una piazza nuova può essere consumata da flussi eccessivi.
Una pavimentazione storica può deteriorarsi se diventa corridoio permanente di masse.
Un ponte può essere valorizzato e poi saturato.
Un monumento può essere illuminato e insieme trasformato in fondale commerciale.
Il patrimonio non è solo ciò che si conserva.
È ciò che si riesce a non consumare.
Campidoglio, Commissario, Municipio: chi risponde quando finisce lo straordinario?
Durante il Giubileo, l’assetto è stato straordinario: fondi dedicati, Commissario straordinario, programmi dettagliati, società operative, scadenze, coordinamenti, procedure accelerate.
Ma il post-Giubileo è ordinario.
E la gestione ordinaria pone domande più dure della fase straordinaria.
Chi manutiene Piazza Pia?
Chi presidia Piazza dei Cinquecento?
Chi controlla via Ottaviano?
Chi protegge Piazza Risorgimento dal consumo commerciale e turistico?
Chi verifica San Giovanni dopo gli eventi?
Chi risponde delle segnalazioni dei residenti?
Chi controlla il deterioramento?
Chi coordina pulizia, sicurezza, accessibilità, commercio, turismo e manutenzione?
Il commissariamento accelera.
La gestione ordinaria deve durare.
Se la responsabilità del dopo non è chiara, la città rifatta rischia di diventare presto città consumata.
Le opposizioni: non basta parlare di ritardi
Sul Giubileo le opposizioni hanno spesso un terreno facile: contestare ritardi, costi, disagi, cantieri, comunicazione, priorità.
Sono temi legittimi.
Ma il dossier pone una domanda più alta.
Le opposizioni sono pronte a valutare le opere non solo per il rispetto delle scadenze, ma per il loro effetto urbano? Sono favorevoli a un bilancio pubblico area per area del post-Giubileo? Sono favorevoli a misurare manutenzione, accessibilità, sicurezza, pulizia, impatto commerciale, impatto residenziale e pressione turistica? Sono favorevoli a distinguere tra riqualificazione reale e semplice vetrinizzazione? Sono favorevoli a chiedere chi paga la manutenzione ordinaria delle opere nuove? Sono favorevoli a verificare se le aree riqualificate hanno aumentato affitti brevi, rendite e trasformazione commerciale?
“Cantieri in ritardo” è una polemica.
“Le opere migliorano la vita quotidiana o rendono più efficiente il consumo del centro?” è una domanda politica.
Il punto cieco: i dati del dopo
Il vero bilancio del Giubileo non può essere fatto solo con il numero delle opere concluse.
Servono dati del dopo.
Quanti interventi sono stati completati nel Municipio I?
Quanti hanno già richiesto manutenzione?
Quanto costa mantenere le nuove piazze?
Quante segnalazioni arrivano dai residenti sulle aree riqualificate?
Quanti danneggiamenti, rotture, vandalismi, guasti e ripristini sono stati registrati?
Quante aree riqualificate hanno aumentato i flussi pedonali?
Quante hanno migliorato accessibilità reale?
Quante hanno ridotto traffico di superficie?
Quante hanno aumentato pressione commerciale?
Quante hanno registrato crescita di affitti brevi e attività orientate al turismo?
Quanti controlli sono necessari per mantenerle ordinate?
Quanto costa pulirle rispetto a prima?
Quali opere hanno migliorato davvero la vita dei residenti?
Senza questi dati, il Giubileo resta racconto celebrativo o polemica politica.
Con questi dati, diventa bilancio urbano.
La città del dopo
Il punto non è negare il valore delle opere.
Piazza Pia ha risolto un nodo storico.
Piazza Risorgimento ha aumentato la componente pedonale.
Via Ottaviano è stata proposta come prototipo.
Piazza dei Cinquecento ha ridefinito il fronte di Termini.
San Giovanni ha ricevuto una nuova configurazione per grandi eventi e uso pubblico.
Il punto è chiedere se queste opere costruiscano una città più abitabile o solo più funzionale all’accoglienza temporanea.
Perché il Giubileo ha una durata.
La città resta.
E la città resta con le sue domande:
chi vive nel centro?
chi attraversa il centro?
chi dorme nel centro?
chi si muove nel centro?
chi pulisce il centro?
chi protegge il centro?
chi mantiene il centro rifatto?
chi guadagna dal centro riqualificato?
chi paga il costo del suo consumo?
Se la risposta è sempre “il residente sopporta e il visitatore usa”, allora la riqualificazione non basta.
La domanda finale
Il primo dossier chiedeva se il centro storico fosse ancora abitato.
Il secondo chiedeva se fosse ancora attraversabile.
Il terzo chiedeva se fosse ancora dormibile.
Il quarto chiedeva se fosse ancora governabile.
Il quinto chiedeva se fosse ancora sostenibile.
Il sesto chiedeva se fosse ancora capace di convivere.
Il settimo chiede se sia stato davvero migliorato.
Perché una città non è migliore solo perché è più bella.
Non è migliore solo perché ha più piazze pedonali.
Non è migliore solo perché ha cantieri conclusi.
Non è migliore solo perché è pronta ad accogliere milioni di persone.
È migliore se chi la vive ogni giorno guadagna qualità, accesso, sicurezza, pulizia, cura, servizi, spazio e continuità.
Il Giubileo ha rifatto pezzi importanti del centro di Roma.
Ora viene la parte più difficile: dimostrare che Roma non è stata solo preparata per essere attraversata, fotografata e consumata.
Ma anche per essere abitata.
Box documentale — I numeri e gli atti chiave
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Indicatore |
Dato |
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Programma dettagliato aggiornato dopo DPCM 31 luglio 2025 |
337 interventi |
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Valore complessivo programma interventi |
4,3149 miliardi di euro |
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Fondi giubilari |
1,7738 miliardi di euro |
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Altri finanziamenti disponibili |
2,5411 miliardi di euro |
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Programma Accoglienza |
101 azioni |
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Valore Programma Accoglienza |
570 milioni di euro |
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Programma Caput Mundi |
500 milioni di euro PNRR |
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Piazza Pia |
inaugurata il 23 dicembre 2024 |
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Piazza Risorgimento |
riqualificata e resa al 75% pedonale |
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Piazza dei Cinquecento |
inaugurata il 14 gennaio 2025 |
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Piazza San Giovanni |
lavori completati nel marzo 2025 |
Box politico — Le posizioni in campo
Campidoglio / Commissario straordinario
Ha guidato la macchina degli interventi giubilari dentro un sistema di fondi, programmi, DPCM, ordinanze e coordinamento straordinario. La sfida ora non è più solo realizzare opere, ma garantirne manutenzione, presidio e uso ordinario.
Roma Capitale
Presenta gli interventi come parte di una trasformazione urbana orientata ad accoglienza, riqualificazione, spazio pubblico e valorizzazione dei luoghi giubilari. La verifica decisiva è se questi spazi migliorano la vita quotidiana di residenti e utenti stabili, non solo l’esperienza dei visitatori.
Residenti
Hanno sopportato cantieri, deviazioni, rumori, disagi e trasformazioni. Ora il tema è se le opere restituiscono qualità urbana o aumentano attrattività turistica, rendita e pressione commerciale.
Commercianti
Hanno subito mesi di lavori in aree chiave come via Ottaviano, Piazza Risorgimento, Termini e assi centrali. Il dopo-cantiere va misurato su flussi, accessibilità, qualità dello spazio e sostenibilità economica.
Opposizioni
Il terreno politico non è solo ritardi e disagi dei cantieri, ma bilancio urbano: manutenzione, costi del dopo, impatto sui residenti, aumento dei flussi, accessibilità, sicurezza e rischio di vetrinizzazione.
Box territoriale — Le aree critiche
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Area |
Nodo urbano |
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Piazza Pia / Castel Sant’Angelo / San Pietro |
grande asse pedonale, flussi religiosi e turistici, gestione post-inaugurazione |
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Via Ottaviano / Piazza Risorgimento |
prototipo di riqualificazione, commercio, Vaticano, residenti, pressione turistica |
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Piazza dei Cinquecento / Termini |
stazione, sicurezza, mobilità, orientamento, marginalità, accoglienza |
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San Giovanni in Laterano |
piazza-evento, manutenzione, allestimenti, tutela degli spazi nuovi |
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Lungotevere / ponti |
mobilità, patrimonio, illuminazione, percorsi, collegamenti |
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Centro storico minore |
rischio di riqualificare le vetrine e lasciare indietro vicoli, marciapiedi, piazze minori |
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Per leggere tutti gli approfondimenti dedicati al territorio, consulta la pagina con i dossier del Municipio I – Centro Storico e Prati.