Questo dossier pone una domanda: chi incassa quando il centro perde le botteghe?
Perché una città non perde residenzialità soltanto quando calano gli abitanti.
La perde anche quando attorno agli abitanti scompaiono i servizi ordinari: alimentari, ferramenta, cartolerie, mercerie, calzolai, edicole, lavanderie di quartiere, librerie, mercati, artigiani, negozi di prossimità, attività utili alla vita di tutti i giorni.
Al loro posto arrivano funzioni più adatte al flusso: ristorazione veloce, souvenir, minimarket serali, deposito bagagli, take away, food retail, gelaterie seriali, format turistici, servizi per visitatori, vendita da passaggio.
Il problema non è la singola attività.
Il problema è la sostituzione di funzione.
Una bottega serve una comunità.
Un format turistico serve un flusso.
Una città abitata ha bisogno di entrambe.
Una città temporanea tende a conservare solo ciò che rende sul passaggio.
La domanda del dossier è questa: il commercio del Municipio I serve ancora Roma o serve soprattutto chi la consuma?
Il dato che apre il caso: più alloggi turistici, più ristorazione, meno commercio tradizionale
La ricerca “Oltre il Giubileo. Quale futuro per il Centro storico di Roma”, presentata da Banca del Fucino, fotografa una trasformazione netta: tra il 2016 e giugno 2024, nel Centro storico gli alloggi per turisti sono aumentati del 64,9%, i ristoranti del 47,3%, mentre le imprese del commercio sono diminuite del 9,3%. La ricerca segnala anche il rischio di una “monospecializzazione turistica” dell’area centrale. (bancafucino.it)
Questo è il punto centrale.
Il centro non si sta semplicemente “sviluppando”. Sta cambiando destinazione economica.
Se crescono gli alloggi per turisti, cresce la domanda di servizi turistici.
Se cresce la ristorazione, cresce l’uso del centro come luogo di consumo.
Se cala il commercio tradizionale, si indebolisce la città quotidiana.
Se la domanda di passaggio pesa più della domanda stabile, il mercato si adatta.
Non è un complotto.
È economia urbana.
Il problema è che l’economia urbana, se non governata, può svuotare la città anche quando le strade sono piene.
La domanda economica: chi guadagna dal cambio di funzione?
Quando una bottega chiude e al suo posto arriva un’attività orientata al turismo, non cambia solo un’insegna.
Cambiano i margini.
Cambiano gli affitti.
Cambiano i clienti.
Cambiano gli orari.
Cambiano i fornitori.
Cambiano i rifiuti.
Cambiano i flussi.
Cambia il rapporto con il quartiere.
La trasformazione commerciale produce vincitori e perdenti.
Guadagna il proprietario del locale se il nuovo uso consente un canone più alto.
Guadagna il format turistico se monetizza meglio il passaggio.
Guadagna la catena se può replicare lo stesso modello in più strade centrali.
Guadagna il food retail se intercetta consumo veloce e continuo.
Guadagna l’operatore turistico se il centro diventa più facile da vendere come esperienza.
Guadagna l’affitto breve se l’appartamento è circondato da servizi per visitatori.
Perde il residente se scompare il negozio utile.
Perde l’artigiano se non regge il canone.
Perde il commerciante storico se la domanda cambia.
Perde l’anziano se deve uscire dal quartiere per servizi quotidiani.
Perde la famiglia se il centro diventa scomodo.
Perde la città se l’economia locale si riduce a consumo temporaneo.
La domanda non è solo quale attività apre.
La domanda è: quale rendita rende possibile quell’apertura e quale vita urbana viene espulsa per farle posto?
Il commercio è il sismografo della città
Il commercio arriva prima della politica.
Quando una strada cambia clientela, cambiano le vetrine. Quando cambia la domanda, cambiano gli affitti commerciali. Quando cambiano gli affitti, cambiano le attività che possono permettersi di restare. Quando cambiano le attività, cambia il quartiere.
Il residente se ne accorge prima dei dati.
Non trova più il negozio dove comprare una cosa semplice.
Non trova più un’edicola aperta.
Non trova più un artigiano.
Non trova più un mercato pieno di banchi utili.
Non trova più negozi pensati per chi vive tutto l’anno.
Trova invece una città piena di offerte per chi resta due giorni.
La città non muore quando chiudono le saracinesche.
La città cambia funzione quando le saracinesche riaprono per qualcun altro.
Una via può essere piena di attività e povera di servizi.
Può avere molte luci e poca vita quotidiana.
Può essere economicamente attiva e socialmente fragile.
Questa è la differenza tra commercio e presidio.
La bottega non è nostalgia. È infrastruttura urbana
Parlare di botteghe non significa fare nostalgia.
Il piccolo commercio non va difeso perché “era bello prima”. Va analizzato perché spesso svolge una funzione urbana che il mercato turistico non sostituisce.
Una bottega riconosce i residenti.
Un mercato rionale intercetta anziani, famiglie, lavoratori.
Un’edicola è anche presidio informativo.
Una farmacia di quartiere è presidio sanitario leggero.
Un alimentari è servizio di prossimità.
Un artigiano ripara, non solo vende.
Una libreria costruisce permanenza, non passaggio.
Una lavanderia di quartiere serve chi abita, non solo chi cambia biancheria per ospiti temporanei.
Il commercio tradizionale è una rete di microservizi.
Quando questa rete si indebolisce, il centro può restare pieno di clienti ma perdere abitanti reali.
La domanda è semplice: una città può dirsi abitata se chi ci vive deve uscire dal centro per trovare servizi ordinari?
La perdita dei servizi è una forma di espulsione
Un residente non viene espulso solo quando non può più pagare l’affitto.
Viene espulso anche quando vivere diventa scomodo.
Quando per fare la spesa quotidiana deve uscire dal quartiere.
Quando non trova più servizi di base.
Quando sotto casa ha solo locali e turisti.
Quando il mercato perde funzione.
Quando le edicole chiudono.
Quando le botteghe non reggono gli affitti.
Quando l’artigiano lascia spazio al food.
Quando il negozio utile viene sostituito dal negozio redditizio.
Questa è espulsione funzionale.
Non ti tolgono la casa.
Ti tolgono la città attorno alla casa.
È una forma più lenta, meno visibile, ma molto efficace di perdita della residenzialità.
Ristorazione: risorsa economica o monocultura?
La ristorazione è una risorsa fondamentale per Roma.
Produce lavoro, attrattività, imposte, vita urbana, accoglienza, identità gastronomica. Non può essere descritta come un problema in sé.
Il problema nasce quando diventa monocultura.
Se una strada alterna case, botteghe, servizi, ristoranti, uffici e artigiani, resta una città.
Se una strada diventa quasi solo somministrazione, cambia natura.
Se ogni locale cerca tavolini, flussi, consegne, orari lunghi, consumo serale, musica e asporto, il quartiere cambia carico urbano.
Se la ristorazione cresce mentre il commercio tradizionale arretra, la città passa dal servire chi resta al servire chi consuma.
Il dato Banca del Fucino sulla crescita dei ristoranti nel Centro storico, insieme al calo delle imprese del commercio, mostra esattamente questo rischio: non la presenza della ristorazione, ma la sostituzione progressiva delle funzioni urbane. (bancafucino.it)
La domanda non è “ristoranti sì o no”.
La domanda è: quanta ristorazione può reggere un quartiere prima di diventare destinazione e smettere di essere quartiere?
Souvenir, minimarket, take away: il commercio del passaggio
Il commercio turistico ha una logica semplice: intercettare domanda immediata.
Chi passa compra. Chi resta poco consuma velocemente. Chi non conosce il territorio usa ciò che vede. Chi ha due giorni non cerca la bottega di fiducia. Cerca bottigliette, panini, calamite, gelati, caffè, deposito bagagli, fast food, mini-spesa, souvenir, esperienze rapide.
Queste attività non sono illegittime. Rispondono a una domanda reale.
Ma quando occupano lo spazio lasciato dal commercio di prossimità, la città cambia destinatario.
Il centro inizia a parlare più al turista che al residente.
Più al passante che al condomino.
Più al consumo immediato che al bisogno ordinario.
Più alla rotazione che alla relazione.
Il problema non è il souvenir.
Il problema è quando il souvenir sostituisce il servizio.
Il problema non è il take away.
Il problema è quando il take away produce rifiuti, rumore, flussi e nessuna responsabilità territoriale.
Il problema non è il minimarket.
Il problema è quando diventa infrastruttura della notte, del consumo alcolico e della città temporanea.
Mercati rionali: ultimo presidio o occasione mancata?
I mercati rionali sono uno degli ultimi grandi presidi di città ordinaria.
Nel Municipio I hanno una funzione che va oltre la vendita: tengono insieme alimentazione, anziani, socialità, prezzi, abitudini, commercio locale, quotidianità, identità. Roma Capitale disciplina l’assegnazione dei posteggi nei mercati attraverso avvisi pubblici municipali; il rilascio dell’autorizzazione e della concessione del posteggio avviene contestualmente secondo la normativa vigente. (Comune di Roma)
Ma i mercati del centro vivono una tensione.
Possono restare servizi per residenti.
Possono diventare scenografie turistiche.
Possono svuotarsi di banchi.
Possono trasformarsi in luoghi di food experience.
Possono perdere funzione quotidiana.
Possono essere rilanciati come infrastrutture di prossimità.
Campo de’ Fiori è il caso simbolico: mercato di giorno, piazza di consumo la sera. Testaccio è un altro laboratorio, dove mercato, ristorazione, identità di quartiere e attrattività convivono in equilibrio delicato. L’Esquilino, con la sua dimensione multiculturale, pone un’altra domanda: il mercato è integrazione urbana o spazio lasciato alla fatica ordinaria?
Il mercato rionale non si salva solo con la riqualificazione.
Si salva se resta utile a chi vive.
La domanda è: i mercati del Municipio I servono ancora la spesa quotidiana o stanno diventando parte dell’offerta turistica?
Edicole e bancarelle: decoro, lavoro e spazio pubblico
Il Municipio I ha rivendicato un lavoro di riordino del commercio, delle bancarelle e del decoro urbano. Roma Capitale ha comunicato che il riordino delle bancarelle mira a liberare piazze e luoghi iconici come Santa Maria Maggiore, San Giovanni in Laterano, Piazza Navona, Piazza Pia e l’area di Castel Sant’Angelo; in altri casi vengono confermati spostamenti già effettuati, così da garantire stabilità agli operatori. (Comune di Roma)
È un tema delicato perché tiene insieme tre esigenze.
Decoro urbano.
Tutela del lavoro.
Uso corretto dello spazio pubblico.
Le bancarelle non sono tutte uguali. Alcune occupano impropriamente spazi delicati. Alcune sono lavoro familiare. Alcune sono presidio storico. Alcune sono commercio turistico ripetitivo. Alcune sono incompatibili con luoghi monumentali. Alcune andrebbero ricollocate, non cancellate.
Lo stesso vale per le edicole. Fonti locali hanno riportato che il Municipio I ha affrontato anche il tema delle edicole chiuse o trasformate, dentro un equilibrio tra riordino, decoro urbano e tutela dei posti di lavoro. (ABITARE A ROMA)
La domanda non è se eliminare o conservare.
La domanda è: quale commercio su area pubblica è compatibile con un centro storico abitato, accessibile e non ridotto a bazar turistico?
Confcommercio e l’allarme sul centro storico
Anche le categorie economiche avvertono il problema della perdita di vitalità del centro. Confcommercio Roma ha presentato il manifesto “Salviamo il centro storico”, denunciando il rischio che il cuore della città diventi un “far west economico” segnato da abusivismo e mancanza di regole, con difficoltà per chi opera nella legalità. (Confcommercio Roma)
È un passaggio significativo.
Il centro non è in crisi perché non ha economia.
È in crisi perché rischia di avere un’economia troppo sbilanciata.
La posizione delle categorie va presa sul serio: senza imprese, il centro muore. Senza commercio, la strada si svuota. Senza attività, cala il presidio. Senza attrattività, cresce il degrado.
Ma anche qui il dossier deve porre la domanda più scomoda: quale impresa vogliamo riportare nel centro?
Impresa di prossimità o solo impresa di flusso?
Commercio ordinario o solo consumo turistico?
Botteghe e servizi o solo ristorazione e food?
Attività radicate o format replicabili?
Economia che abita il territorio o economia che lo sfrutta?
“Salvare il centro storico” non può significare soltanto renderlo più competitivo come destinazione.
Deve significare renderlo di nuovo utile a chi ci vive.
Il rischio della città-vetrina commerciale
Il dossier precedente parlava della città rifatta e del rischio di vetrinizzazione urbana.
Qui il rischio è la città-vetrina commerciale.
Una città-vetrina è bella, illuminata, piena, attrattiva, redditizia. Ma spesso vende sempre la stessa esperienza: mangiare, bere, fotografare, comprare un ricordo, passare oltre.
Il centro storico rischia così di diventare un centro commerciale diffuso senza tetto, costruito dentro monumenti, piazze e rioni abitati.
La differenza è che un centro commerciale ha proprietà, regole, sicurezza, manutenzione, gestione unitaria.
Il centro storico invece è città pubblica.
Ha residenti, scuole, anziani, chiese, uffici, fragilità, mercati, case, condomini, servizi, memoria.
Se viene trattato come un centro commerciale, il costo della gestione resta pubblico e il profitto resta frammentato.
Questa è la domanda politica: il centro storico è un luogo di vita o una superficie commerciale a cielo aperto?
Le aree dove il commercio cambia volto
Nel Municipio I la trasformazione non è uniforme.
Tridente e via del Corso sono il cuore dello shopping, dei brand, del turismo, del passaggio e della pressione immobiliare.
Pantheon, Navona e Campo de’ Fiori vivono la sovrapposizione tra ristorazione, souvenir, consumo veloce, mercato, turismo e residenti.
Trastevere intreccia botteghe residue, ristorazione, movida, affitti brevi e consumo serale.
Monti rischia di trasformare la propria identità di quartiere in marchio commerciale.
Testaccio resta uno dei luoghi dove mercato, ristorazione e residenza possono ancora convivere, ma l’equilibrio è fragile.
Prati, Borgo e Vaticano sono attraversati da turismo religioso, shopping, ristorazione, souvenir, servizi ai visitatori e pressione degli affitti brevi.
Esquilino e Termini hanno un commercio più complesso: mercati, etnico, ingrosso, turismo, transito, marginalità, stazione, esercizi di prossimità e attività a bassa qualità urbana.
La domanda cambia da zona a zona, ma il nodo è lo stesso: il commercio serve il quartiere o il flusso?
Commercianti storici: tra canoni, cambio di domanda e rendita
Il commerciante storico è stretto tra tre forze.
La prima è il costo degli immobili commerciali.
La seconda è la concorrenza di attività più redditizie sul flusso turistico.
La terza è il cambio della domanda.
Se diminuiscono residenti stabili o se cambia la loro composizione, cambia il bacino di clientela. Se aumentano visitatori temporanei, cresce la convenienza di vendere a chi passa. Se gli affitti commerciali salgono, sopravvive chi ha margini più alti o format più replicabili.
Il commercio storico non perde sempre perché lavora peggio.
Spesso perde perché compete in un mercato urbano che non premia più la sua funzione.
Qui la politica deve scegliere: vuole solo attività che pagano affitti più alti o anche attività che rendono il centro abitabile?
Perché il valore sociale di una bottega non compare sempre nel canone che può pagare.
Campidoglio e Municipio: decoro o politica economica urbana?
Il riordino di bancarelle, mercati ed edicole è necessario. Il decoro è necessario. La tutela dei luoghi monumentali è necessaria.
Ma il commercio del Municipio I non può essere ridotto al decoro.
Il tema non è solo dove spostare una bancarella.
Non è solo se una postazione rovina una piazza.
Non è solo se un’edicola è chiusa.
Non è solo se un mercato è ordinato.
Non è solo se un dehors rispetta le misure.
Il tema è quale economia urbana deve restare nel centro storico.
Il Campidoglio e il Municipio devono rispondere a una domanda più ampia: quali attività sono necessarie per mantenere una città abitata?
Se non si risponde, il mercato risponde da solo.
E la risposta del mercato, in un centro turistico globale, è quasi sempre la stessa: più attività per il visitatore, meno servizi per il residente.
Le opposizioni: non basta difendere genericamente “il commercio”
Sul commercio le opposizioni possono usare parole facili: difendere le imprese, tutelare i posti di lavoro, contrastare il degrado, sostenere botteghe e mercati, criticare la Giunta.
Ma il dossier pone domande più precise.
Le opposizioni sono favorevoli a limitare la concentrazione di attività turistiche in alcune aree?
Sono favorevoli a incentivare il commercio di prossimità?
Sono favorevoli a distinguere tra ristorazione di qualità, food seriale e consumo da asporto?
Sono favorevoli a salvare mercati e edicole come presidi urbani?
Sono favorevoli a sostenere gli artigiani anche quando rendono meno delle attività turistiche?
Sono favorevoli a contrastare la trasformazione commerciale prodotta dagli affitti brevi?
Sono favorevoli a misurare l’impatto della riqualificazione giubilare su canoni commerciali e cambi merceologici?
“Difendere il commercio” è una formula troppo generica.
La domanda vera è: quale commercio difendere, dove e per quale idea di città?
Il punto cieco: i dati che servono
Il commercio non può essere raccontato solo con impressioni.
Quante botteghe storiche hanno chiuso nel Municipio I negli ultimi dieci anni?
Quante attività alimentari di prossimità sono rimaste per rione?
Quante edicole sono chiuse, trasformate o inattive?
Quanti banchi mercatali sono vuoti?
Quante nuove aperture riguardano ristorazione, take away, minimarket, souvenir, food retail, deposito bagagli, servizi turistici?
Quanto sono aumentati i canoni commerciali nelle aree riqualificate?
Quanti cambi di destinazione merceologica sono stati registrati?
Quante attività servono prevalentemente residenti e quante servono prevalentemente turisti?
Qual è il rapporto tra affitti brevi e trasformazione commerciale nelle stesse strade?
Quali vie hanno perso più commercio tradizionale?
Quali mercati sono in crescita e quali in crisi?
Senza questi dati, la trasformazione resta percezione.
Con questi dati, diventa politica economica urbana.
La città commerciale non è sempre città viva
Una città piena di negozi non è necessariamente viva.
Dipende da quali negozi.
Dipende da chi servono.
Dipende da quando aprono.
Dipende da cosa vendono.
Dipende da quanta relazione producono.
Dipende da quanto restano nel territorio.
Dipende da quanto contribuiscono alla qualità della vita.
Una città di soli format turistici può essere economicamente vivace e socialmente povera.
Una città di sole serrande abbassate è morta.
Ma una città di sole attività per visitatori è un’altra forma di svuotamento.
La vitalità urbana non coincide con il fatturato.
La qualità commerciale non coincide con l’affollamento.
Il presidio non coincide con la luce accesa.
Il commercio è città solo quando serve anche chi resta.
La domanda finale
Il primo dossier chiedeva se il centro storico fosse ancora abitato.
Il secondo chiedeva se fosse ancora attraversabile.
Il terzo chiedeva se fosse ancora dormibile.
Il quarto chiedeva se fosse ancora governabile.
Il quinto chiedeva se fosse ancora sostenibile.
Il sesto chiedeva se fosse ancora capace di convivere.
Il settimo chiedeva se fosse stato davvero migliorato.
L’ottavo chiede se sia ancora utile a chi ci vive.
Perché una città non è abitabile solo se ci sono case.
È abitabile se attorno alle case esiste una rete di servizi, botteghe, mercati, artigiani, attività ordinarie, commercio utile, relazioni stabili.
Il centro storico di Roma non rischia solo di perdere residenti.
Rischia di perdere la funzione che rende possibile la residenza.
Una città senza botteghe può essere piena di clienti.
Può essere piena di ristoranti.
Può essere piena di turisti.
Può essere piena di luci.
Può essere piena di valore.
Ma può diventare vuota di vita quotidiana.
La domanda finale è la più semplice:
il commercio del Municipio I serve ancora Roma o serve soprattutto chi la consuma?
Box documentale — I numeri e gli atti chiave
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Indicatore |
Dato |
|
Crescita alloggi turistici nel Centro storico 2016-giugno 2024 |
+64,9% |
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Crescita ristoranti nello stesso periodo |
+47,3% |
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Calo imprese del commercio nello stesso periodo |
-9,3% |
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Rischio indicato dalla ricerca Banca del Fucino |
Monospecializzazione turistica |
|
Ambiti del riordino municipale |
Commercio, bancarelle, edicole, decoro |
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Aree interessate dal riordino bancarelle |
Santa Maria Maggiore, San Giovanni, Piazza Navona, Piazza Pia, Castel Sant’Angelo |
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Tema categoria economica |
Manifesto Confcommercio “Salviamo il centro storico” |
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Nodo politico del dossier |
Chi incassa quando il centro perde le botteghe? |
Box politico — Le posizioni in campo
Municipio I
Rivendica un lavoro di riordino su commercio, bancarelle, edicole e decoro, con l’obiettivo di liberare luoghi iconici e dare stabilità agli operatori quando possibile. (Comune di Roma)
Roma Capitale
Gestisce il quadro autorizzativo dei mercati rionali e delle concessioni di posteggio attraverso procedure municipali e regolamentazione comunale. (Comune di Roma)
Categorie economiche
Confcommercio Roma chiede di salvare e rilanciare il centro storico come motore economico e culturale, denunciando abusivismo, mancanza di regole e difficoltà per chi opera legalmente. (Confcommercio Roma)
Residenti
Hanno bisogno di commercio utile: mercati, alimentari, farmacie, edicole, artigiani, servizi, negozi di prossimità. La perdita di queste funzioni rende la residenza più debole anche quando la casa resta.
Commercianti tradizionali
Subiscono aumento dei costi, cambio della domanda, concorrenza delle attività turistiche e pressione dei canoni. Il loro valore urbano è superiore al solo fatturato.
Proprietari dei muri e rendita commerciale
Sono il soggetto spesso meno visibile ma decisivo: quando un’attività turistica può pagare di più di una bottega di prossimità, il mercato seleziona la funzione più redditizia, non necessariamente quella più utile alla città.
Opposizioni
Il terreno politico non è “commercio sì o no”, ma quale commercio: prossimità, mercati, artigiani, edicole, botteghe storiche, ristorazione, food retail, souvenir, attività turistiche e servizi per residenti.
Box territoriale — Le aree critiche
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Area |
Nodo urbano |
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Tridente / via del Corso |
Shopping, brand, turismo, affitti commerciali, passaggio |
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Pantheon / Navona / Campo de’ Fiori |
Ristorazione, souvenir, mercato, turismo, consumo veloce |
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Trastevere |
Botteghe residue, ristorazione, movida, affitti brevi, consumo serale |
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Monti |
Identità di quartiere, locali, turismo, rischio trasformazione in marchio |
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Testaccio |
Mercato, ristorazione, residenza, equilibrio ancora possibile ma fragile |
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Prati / Borgo / Vaticano |
Turismo religioso, shopping, souvenir, ristorazione, servizi ai visitatori |
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Esquilino / Termini |
Mercati, commercio multiculturale, stazione, transito, marginalità, prossimità |
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Piazza Navona / Piazza Pia / Castel Sant’Angelo |
Bancarelle, decoro, turismo, spazio pubblico monumentale |
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Per leggere tutti gli approfondimenti dedicati al territorio, consulta la pagina con i dossier del Municipio I – Centro Storico e Prati.