ROMA – Un chiosco per la vendita di fiori di 28 metri quadrati, titoli edilizi succedutisi nel corso degli anni e, infine, un progetto di demolizione e ricostruzione che arrivava a prevedere una SUL di 837,47 metri quadrati su tre livelli fuori terra.
È la storia urbanistica dell’area di Viale dei Romanisti 336, all’angolo con Viale Palmiro Togliatti, nel quadrante di Torre Spaccata.
Una storia sulla quale è intervenuto il TAR Lazio, Sezione Seconda Bis, con la sentenza n. 1660 del 28 gennaio 2026, respingendo il ricorso e i successivi motivi aggiunti presentati da La Fiorita Immobiliare S.r.l. contro una serie di provvedimenti adottati da Roma Capitale. (Doctrine)
La vicenda merita attenzione non soltanto per la consistenza dell'intervento contestato, ma soprattutto per una questione che oggi assume carattere pubblico: il provvedimento comunale dell'aprile 2025 ha dato atto dell'avvenuta acquisizione ope legis del compendio al patrimonio di Roma Capitale.
Da qui una domanda che riguarda direttamente il territorio: quale sarà adesso il futuro dell'area?
Una vicenda che parte nel 2003
Secondo quanto ricostruito nella sentenza, il punto di partenza è la concessione edilizia n. 57/c del 22 gennaio 2003, relativa all'installazione di un chiosco destinato alla vendita di fiori e piante della superficie di 28 mq.
Successivamente venne presentata una DIA in variante che riguardava, tra l'altro, la rotazione e l'ampliamento del chiosco, la previsione di ulteriori strutture e una tettoia destinata all'attività commerciale.
Negli anni seguirono ulteriori pratiche edilizie.
È proprio sulla natura e sulla consistenza delle cosiddette preesistenze urbanistico-edilizie che si sarebbe successivamente sviluppato uno dei punti centrali del contenzioso.
Il TAR ha condiviso sul punto la ricostruzione dell'amministrazione capitolina, ritenendo che la DIA del 2003 non fosse idonea a legittimare una superficie commerciale di 456 mq da utilizzare successivamente quale base per gli incrementi previsti dal progetto di rigenerazione urbana. (Doctrine)
Il progetto da 837,47 metri quadrati
La dimensione della trasformazione emerge dalla stessa relazione tecnica richiamata nella sentenza.
Il progetto presentato attraverso le SCIA prevedeva un intervento di ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione, facendo riferimento alla normativa regionale sulla rigenerazione urbana.
Secondo la relazione tecnica della parte ricorrente, il calcolo conduceva a una SUL complessiva progettata di 837,47 mq, distribuita su tre livelli fuori terra. (Doctrine)
Il TAR, tuttavia, ha ritenuto fondata la posizione di Roma Capitale sulla non utilizzabilità, ai fini di quel calcolo, delle consistenze edilizie pregresse indicate dalla società.
In particolare, secondo la sentenza, i 456 mq richiamati come superficie commerciale preesistente non potevano costituire la base per l'incremento premiale, così come gli ulteriori 336,03 mq indicati come spazi accessori non potevano essere trasformati nei termini prospettati in superficie commerciale. (Doctrine)
Non si tratta dunque semplicemente di confrontare un vecchio chiosco con un edificio più grande.
Il vero nodo giudicato dal TAR riguarda quale volumetria fosse giuridicamente esistente e legittimamente utilizzabile per applicare gli strumenti della rigenerazione urbana.
Il tema decisivo del Piano Regolatore
C'è poi un secondo elemento particolarmente importante.
L'area interessata dall'intervento ha destinazione urbanistica “Verde pubblico e servizi pubblici di livello locale”.
Il TAR rileva che la destinazione commerciale prospettata risultava incompatibile con questa disciplina urbanistica e richiama gli articoli 83 e 85 delle Norme Tecniche di Attuazione del PRG. (Doctrine)
Questo elemento sposta inevitabilmente la questione dal singolo titolo edilizio a un tema più generale di governo della città.
Perché quell'area, secondo lo strumento urbanistico, ha una vocazione pubblica ben precisa.
Nel progetto anche circa 335 mq destinati alla sanità
La società ricorrente aveva inoltre evidenziato che una parte importante del progetto avrebbe avuto una funzione sanitaria.
Secondo quanto riportato dalla sentenza, al primo piano erano previsti circa 335 mq destinati alla diagnostica sanitaria specializzata, con studi medici, laboratori, servizi, spogliatoi, depositi e sala d'attesa. (Doctrine)
La tesi sostenuta nel giudizio era che una struttura di questo tipo potesse rivestire un interesse per il quartiere.
Il TAR non ha però ritenuto sufficiente tale elemento.
La sentenza osserva infatti che, sulle aree destinate a servizi pubblici locali, il PRG prevede uno specifico procedimento: un progetto pubblico unitario, predisposto dal Comune o da soggetti concessionari o convenzionati e approvato dall'amministrazione competente.
Secondo quanto accertato dal TAR, nel caso esaminato tale procedura non risultava perfezionata e la società non risultava titolare di concessione o convenzione idonea a ricondurre l'iniziativa nell'ambito previsto dal PRG. (Doctrine)
È una distinzione importante: la possibile utilità sociale di una funzione non equivale automaticamente alla sua qualificazione urbanistica come servizio pubblico.
L'ordine di demolizione del dicembre 2024
La svolta amministrativa arriva nel 2024.
Il procedimento conduce alla determinazione dirigenziale del Municipio VII n. CI/3337/2024 del 2 dicembre 2024, con la quale viene intimata la rimozione o demolizione delle opere indicate nel provvedimento.
L'atto descrive il fabbricato oggetto dell'ingiunzione come una struttura modulare in cemento armato delle dimensioni di circa 52,50 metri per 13,70 metri, articolata su tre livelli fuori terra. (Doctrine)
La società ha contestato davanti al giudice amministrativo sia questo provvedimento sia gli atti precedenti e successivi, sostenendone l'illegittimità attraverso diversi motivi di ricorso.
Il TAR li ha respinti.
È corretto sottolineare che si tratta di una decisione del giudice amministrativo: questa ricostruzione non attribuisce responsabilità penali a società o persone e non utilizza la vicenda per formulare valutazioni estranee al contenuto degli atti esaminati.
Aprile 2025: l'acquisizione al patrimonio capitolino
La vicenda compie un ulteriore passaggio nell'aprile 2025.
Dopo l'accertamento dell'inottemperanza all'ingiunzione di demolizione, il Municipio VII adotta la determinazione n. CI/1079/2025 dell'8 aprile 2025.
Come riportato nella sentenza, il provvedimento dà atto dell'avvenuta acquisizione ope legis al patrimonio capitolinodel compendio immobiliare interessato.
Vengono inoltre disposte la trascrizione del provvedimento nei registri immobiliari, l'immissione di Roma Capitale nel possesso del manufatto e delle aree indicate nell'atto e lo sgombero da persone e cose.
Il provvedimento applica inoltre una sanzione amministrativa di 20.000 euro. (Doctrine)
Anche questa determinazione è stata impugnata attraverso motivi aggiunti.
Con la sentenza del gennaio 2026 il TAR ha respinto sia il ricorso principale sia i motivi aggiunti e ha condannato la società ricorrente al pagamento di 8.000 euro di spese processuali, oltre accessori di legge. (Doctrine)
La società ricorrente
Il soggetto privato indicato nella sentenza è La Fiorita Immobiliare S.r.l.
Secondo i dati societari consultati da Roma Economia Urbana, la società ha sede in Viale dei Romanisti 336, con Partita IVA 16174411005 e capitale sociale indicato in 400.000 euro.
Non riteniamo necessario pubblicare dati relativi alle persone fisiche che rivestono cariche societarie: ai fini della vicenda urbanistica è infatti la società il soggetto che compare nel procedimento amministrativo e nel giudizio davanti al TAR.
Una scelta editoriale precisa: raccontare documenti, provvedimenti e decisioni pubbliche senza trasformare una controversia urbanistica in una vicenda personale.
Ora la questione riguarda Roma Capitale
La sentenza chiude almeno in primo grado una fase importante del confronto amministrativo.
Ma apre contemporaneamente una questione diversa.
Se un'area classificata dal Piano Regolatore come verde pubblico e servizi pubblici di livello locale è stata acquisita al patrimonio capitolino, il tema non riguarda più soltanto ciò che il privato avrebbe potuto o meno realizzarvi.
Riguarda soprattutto ciò che intende realizzarvi la città.
Demolire?
Recuperare, ove giuridicamente e tecnicamente possibile, parte delle strutture per una funzione pubblica?
Restituire l'area al verde?
Realizzare servizi per il quartiere?
Sono alternative profondamente diverse.
Ed è precisamente su queste alternative che residenti e cittadini hanno diritto di conoscere l'indirizzo dell'amministrazione.
Un bene acquisito al patrimonio pubblico non dovrebbe infatti diventare semplicemente un altro spazio sospeso della città, bloccato tra una lunga controversia amministrativa e anni di attesa per una destinazione definitiva.
Il diritto di replica
Roma Economia Urbana fonda questa ricostruzione sulla sentenza n. 1660/2026 del TAR Lazio e sui provvedimenti amministrativi in essa espressamente richiamati. L'articolo non formula valutazioni di carattere penale né attribuisce condotte personali a soggetti diversi da quelli indicati negli atti pubblici citati.
La redazione resta disponibile a pubblicare precisazioni, documenti, aggiornamenti o repliche della società interessata, di Roma Capitale e del Municipio competente. Comunicazioni e documentazione possono essere inviate a info@romaeconomiaurbana.it.
In presenza di eventuali successivi provvedimenti giudiziari o amministrativi, l'articolo sarà aggiornato.